Lo cierto es que este último miércoles se trato en nuestro Honorable Concejo Deliberante este tema.
Sin los Ivoskus, por lo tanto, sin el presidente de Concejo, es decir, con su suplente, San Martín en estos días juega con suplentes, este tema es importante, porque no se trata de ladrillos más, o de ladrillos menos, si pueden poner más o menos ladrillos es cuestión de los constructores, los concejales deben pensar en la calidad de vida para unos y otros en el uso de esos ladrillos. Ahora bien, ¿adivine qué?
Los concejales terminan el tema diciendo que no pueden hacer nada sin que se derogue el Decreto-Ley 8912/77, esta es la ley de ordenamiento territorial y uso del suelo, no vamos a interpretarla, vamos a transcribir algunos artículos, para saber de qué hablamos y luego entre vecinos, saquemos una conclusión.
Esta es una ley tiene 52 artículos, solo veremos algunos, para descubrir el espíritu de la ley y constatar que solo hay que llevarla acabo
ARTICULO 2°.- Son objetivos fundamentales del ordenamiento territorial:
Asegurar la preservación y el mejoramiento del medio ambiente, mediante una adecuada organización de las actividades en el espacio.
ARTÍCULO 3°.- Establécense los siguientes principios en materia de ordenamiento territorial:
c) Los municipios integrantes de las mismas, adecuarán el esquema territorial y la clasificación de sus áreas a la realidad que se presenta en su territorio.
e) La localización de actividades y la intensidad y modalidad de la ocupación del suelo se hará con criterio racional, a fin de prevenir, y en lo posible revertir, situaciones críticas, evitando las interrelaciones de usos del suelo que resulten inconvenientes. (Queda claro que cada municipio dictara las ordenanzas que correspondan)
El Capitulo V es claro. “DEL PROCESO DE OCUPACIÓN DEL TERRITORIO”
A) Creación y ampliación de núcleos urbanos o centros de población.
ARTICULO 14°.- (Dec-Ley 10128/83) Se entenderá por creación de un núcleo urbano al proceso de acondicionamiento de un área con la finalidad de efectuar localizaciones humanas intensivas de usos vinculados con la residencia, las actividades de servicio y la producción y abastecimiento compatibles con la misma, más el conjunto de previsiones normativas destinadas a orientar la ocupación de dicha área y el ejercicio de los usos mencionados, con el fin de garantizar el eficiente y armónico desarrollo de los mismos y la preservación de la calidad del medio ambiente.
ARTICULO 15°.-toda creación de un núcleo urbano deberá responder a una necesidad debidamente fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo, a propuesta del municipio respectivo, por iniciativa de entidades estatales o de promotores privados, y fundamentarse mediante un estudio que, además de tomar en cuenta las orientaciones y previsiones del respectivo plan regional, contenga como mínimo:
a) Justificación de los motivos y necesidades que indujeron a propiciar la creación del nuevo núcleo urbano, con una relación detallada de las principales funciones que habrá de cumplir dentro del sistema o subsistema urbano que pasará a integrar.
b) Análisis de las ventajas comparativas que ofrece la localización elegida en relación con otras posibles y la aptitud del sitio para recibir los asentamientos correspondientes a los diferentes usos.
c) Evaluación de la situación existente en el área afectada en lo relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.
d) Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad de cantidad para satisfacer las necesidades de la población potencial a servir.
e) Comprobación de la factibilidad real de dotar al nuevo núcleo urbano de los servicios esenciales para su normal funcionamiento. ( La justificación, no puede ser solo ganar más y más plata, me entiende?)
g) Plan previsto para la prestación de los servicios esenciales y dotación de equipamiento comunitario. (Si se gestionaran equipamientos comunitarios, ej. Villa Libertad, Chilavert, Villa Bonich, etc, la gente viviría tranquila en esos conjuntos habitacionales)
En el artículo que sigue se marcan los recaudos a seguir en el plan de ordenamiento urbano.
ARTICULO 17°.- La ampliación de un área urbana deberá responder a una fundada necesidad, ser aprobada por el Poder Ejecutivo a propuesta del municipio respectivo y justificarse mediante un estudio que, sin apartarse de las previsiones y orientaciones del correspondiente plan de ordenamiento, cumplimente los siguientes recaudos:
a) Que la ampliación propuesta coincida con alguno de los ejes de crecimiento establecidos en el respectivo plan urbano y que las zonas o distritos adyacentes no cuenten con más de treinta (30) por ciento de sus parcelas sin edificar.
b) Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad y cantidad para satisfacer las necesidades totales de la población potencial a servir.
c) Una cuidadosa evaluación de las disponibilidades de tierra para el desarrollo de los usos urbanos y una ajustada estimación de la demanda que la previsible evolución de dichos usos producirá en el futuro inmediato.
d) Aptitud del sitio elegido para el desarrollo de los usos urbanos.
e) Evaluación de la situación existente en el área afectada en lo relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.
f) Demostración de la factibilidad real de dotar al área elegida de los servicios esenciales y equipamiento comunitario que establece esta Ley.
g) Plan Director del área de ampliación conteniendo como mínimo lo siguiente:
- Justificación de la magnitud de la ampliación propuesta.
- Densidad poblacional propuesta.
- Trama circulatoria y su conexión con la red existente.
-Localización y dimensión de los espacios verdes y libres públicos y reservas fiscales.
h) Plan previsto para la prestación de los servicios esenciales y la dotación del equipamiento comunitario. (Consideramos la frese APTITUD DEL SITIO, fundamental, esta aptitud sumada al sentido común, sería la solución, por ejemplo a lo que paso con la escuela 502) (Remitimos a notas anteriores)
El artículo 31 habla de densidad, tiene que ver con eso de tener gente amontonada, o, gente viviendo una vida digna.
ARTICULO 31°.- (Decreto Ley 10128/83) Asignado el uso o usos a una zona del área urbana o a una zona residencial, extraurbana, se establecerá la densidad bruta promedio de la misma y la neta correspondiente a los espacios edificables. Asimismo, se establecerán las superficies mínimas que deben destinarse a áreas verdes de uso público, los servicios esenciales y el equipamiento social necesario, para que los usos asignados puedan ejercerse en el nivel permitido por las condiciones de tipo urbanístico.
ARTICULO 39°.- En cada zona la edificación será regulada de tal forma que no agrupe en la misma una población mayor que la prevista en base a la densidad poblacional establecida, para lo cual se emplearán coeficientes que representen la relación población-suelo-edificio y surjan de vincular entre sí:
1.- Población.
2.- Densidad neta.
3.- El área neta de espacios edificables.
4.- La superficie edificada por habitante.
5.- Los factores de ocupación del suelo total.
Por estas palabras, quizás nuevas para usted, baila, el constructor y la inmobiliaria. F.O.T y F.O.S
En ningún caso, la superficie cubierta resultante podrá sumar un volumen de edificación mayor que el que establezca el F.O.T. para el caso.
ARTICULO 42°.- Denomínase factor de ocupación total (F.O.T.) al coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella. Denomínase factor de ocupación del suelo (F.O.S.) a la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela.
Ambos factores determinarán los volúmenes edificables.
El volumen máximo edificable de nivel de suelo hacia arriba, en edificio de más de tres (3) plantas, será el resultante de aplicar el F.O.T. máximo establecido para la zona considerando la distancia mínima de piso a piso autorizada para vivienda con independencia de la cantidad de plantas proyectadas. (Si usted tiene un terreno de 400 m2 y un F.O.T de 2,5, (se lo dicen en el municipio) usted puede construir 1.000 m2 cubiertos, con el F.O.S usted sabe, cuanta superficie de esos 400m2 puede ocupar)
ARTICULO 45°.- Los valores del F.O.T. serán como máximo los siguientes:
Uso residencial: 2,5.
Uso comercial, administrativo y análogo: 3.
Otros usos: serán fijados por la reglamentación. (Otra vez el municipio presente)
ARTICULO 46°.- Los valores del F.O.S. no podrán superar a 0,6.
ARTICULO 47°.- Por sobre los valores máximos del F.O.T. y la densidad antes fijados y los máximos que el municipio establezca para cada zona, se establecerán en el plan de ordenamiento, incrementos o premios que en conjunto no podrán superar el setenta (70) por ciento de los valores máximos mencionados según la siguiente discriminación: (este articulo estipula premios a los constructores si construyen, valga la redundancia, de cierta manera)
a) Por ancho de parcela: a partir de diez metros (10 m.), en forma proporcional y hasta un incremento máximo del veinticinco (25) por ciento del F.O.T. Para nuevas parcelas a partir de los anchos mínimos exigidos.
b) Por edificación separada de ejes divisores laterales, con un mínimo de cuatro metros (4 m.), se incrementará el F.O.T. entre el (10) por ciento y el quince (15) por ciento por cada eje divisorio como máximo, computándose hasta un treinta (30) por ciento en total.
c) Por edificación retirada voluntariamente de la línea de construcción establecida, a razón de tres (3) por ciento por cada metro de retiro, con un máximo de quince (15) por ciento.
d) Por menor superficie de suelo ocupada que la resultante del F.O.S. máximo establecido para cada caso, proporcional a la reducción y hasta un incremento máximo del F.O.T. en un diez (10) por ciento.
e) por espacio libre público existente al frente, medido desde la línea municipal hasta el eje de dicho espacio, cero cinco (0,5) por ciento por cada metro, a partir de los diez (10) metros y con un máximo del diez (10) por ciento.
La cantidad de personas que aloje cada edificio podrá aumentarse de acuerdo a los incrementos que en cada caso corresponda. (Es claro el régimen de construcciones, hay que hacerlo cumplir, y para eso, no hay que hablar de plata)
ARTICULO 48°.- Los municipios fijarán para cada zona normas que garanticen la existencia de los centros de manzanas libres de edificación. Asimismo determinarán áreas y alturas edificables, retiros de edificación respecto de las líneas municipal y divisorias, con arreglo a lo establecido en el artículo anterior y tendientes a la preservación y continuidad del espacio libre urbano.
No se autorizará el patio interno como medio de ventilación e iluminación de locales de habitación y de trabajo. Podrán autorizarse para cocinas, baños y locales auxiliares.
Mi humilde opinión es que en este “pedacito del art 49, está el curro.
ARTICULO 49°…. Los municipios podrán establecer excepciones a esta disposición cuando las características de la zona y del proyecto así lo justifiquen.
Con esta ley en la mano, más la zonificación existente en San Martín, es decir, saber de antemano si usted está en una zona residencial R, si es de baja o alta densidad, si es industrial I, o mixta, en fin con la ley y la zonificación, (perdóneme que sea reiterativa) creemos que los concejales tienen con que trabajar, no pueden decirnos que no hacen nada porque tienen que esperar que la deroguen, que vuelvan los Ivoskus, que trabajen los concejales, que trabaje la gente de obras (las dos, particulares y públicas) y si hay que reconocer excepciones mal dadas… es el costo que hay que afrontar, pero siempre será menor a que la gente viva mal en San Martín, porque progreso, no es plata, progreso es calidad de vida, ¿usted que piensa vecino?
La ley está en Internet, nada nuevo bajo el sol.
Rosa Leone
